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關于對我市住宅小區物業管理情況的調研報告
烏海政協網 www.197803.tw 日期: 2015/1/12 閱讀次數:5623 【字號:  打印本頁 關閉窗口

    為了貫徹落實市委建設“五個烏海”的戰略目標,加強對物業行業的管理,逐步解決物業服務中的實際問題,努力改善人居環境,實現宜居城市的目標。按照市政協工作安排,市政協人口資源環境和城建委員會組織部分委員,深入三區對全市住宅小區物業管理情況進行了調研。調研采取了實地察看和座談的方式,對我市10個住宅小區進行了實地察看,聽取了市、區住建委和房管部門的匯報。現將調研情況報告如下。
    一、我市住宅小區物業管理基本情況
    截止2013年底,全市共有住宅小區388個,1515萬平方米,其中海勃灣區住宅小區292個、1048萬平方米;烏達區住宅小區47個、242萬平方米;海南區住宅小區49個、225萬平方米。全市388個住宅小區中,有169個住宅小區聘用了物業服務企業,服務面積1362萬平方米;有 18個住宅小區,面積78 萬平方米,由業主委員會代管、業主自管或者是建設單位管理;有201個住宅小區基本上無物業服務。
    (一)我市住宅小區物業服務企業現狀
    全市共有注冊物業服務企業64家,二級資質4家、三級資質13家、四級資質47家。全市聘用物業服務企業管理的主要集中在2萬平方米以上住宅小區,覆蓋率達到92%。
    (二)物業管理組織建設情況
    目前,全市從事物業行政管理工作的專兼職人員13人,其中,市住建委專門設立了物業管理科,負責全市物業服務管理工作,現有工作人員2人;海勃灣區房管局內設物業管理中心,負責海勃灣區的物業管理工作,現有工作人員7人(包括兼職和臨時聘用人員3人),物業管理工作實行“區、街道(鎮)辦事處、社區”三級管理;烏達區、海南區的物業管理工作由區房管局負責,由1名副局長分管具體業務,無專門的工作機構和專職工作人員。
    (三)業主委員會的建立、運行及履職現狀
    全市已成立業主委員會的小區有191個,其中海勃灣區166個,烏達區6個,海南區19個。委員會雖然成立較多,但在實際工作中,只有少數業主委員會能夠按照物業管理條例規定履行職責,大多數業主委員會發揮不了其應有的作用,無法代表小區業主反映其訴求,業主遇到問題或產生糾紛更愿意直接向政府申訴,而不是先通過業主委員會協調解決。
    (四)物業公司行業管理及經營狀況
    市住建委對物業服務企業的管理主要以嚴格資質管理、規范服務行為和加強市場監管為主。按照內蒙古自治區住建廳新頒布的《內蒙古自治區物業服務企業資質管理辦法》的要求,2015年1月1日凡達不到最低三級資質標準的物業企業將被注銷。
    我市住宅小區的物業服務大多是低水平、低標準的保潔、保安服務,能做拓展延伸服務的極少,物業企業大多依靠物業服務費的收取來維持正常運營。全市多層住宅收費標準為0.35~0.8元/月·平方米,高層住宅為1.2~1.8元/月·平方米;物業服務費收費率普遍較低,大多在60%-70%之間,部分小區收費率低于50%,能達到85%以上的占比很低,物業服務企業單純依靠物業服務費來發展壯大的前景并不樂觀。
    二、我市住宅小區物業管理存在的主要問題
    (一)住建部門專職從事物業管理人員不足,監督管理難以到位
    目前,全市從事物業行政管理專職人員9人,市住建委設有物業管理科,只有2名工作人員。三個區有兩個區無專門的物業機構和專職工作人員。由于管理人員少或者無專門機構,使得物業企業發展不均衡,服務質量參差不齊,缺乏相應的監督、檢查、考核的制度,物業企業基本處于自由管理、隨意服務的無約束狀態。政府缺乏有效的監管手段和依據。
    (二)開發建設遺留問題較多,造成物業公司和業主之間矛盾糾紛增多
    現在看來,開發商遺留問題是導致現有商品房小區的物業糾紛的主要問題,開發商遺留問題主要表現在:一是開發商沒有很好的按規劃要求建設,造成有的小區無物業企業用房,二次加壓及排水供電系統不健全等。二是房屋建設和配套設施質量問題遺留給物業公司,本該開發商承擔的質量問題,諸如小區房屋質量、公共設施、照明,轉嫁給物業公司,使業主與物業公司之間的矛盾加深。
    (三)物業管理企業普遍收費難
    在有物業管理的小區中,物業公司服務質量跟不上,服務項目單一,居民不滿意導致物業費收費難的問題,物業費不能到位,物業公司支出困難,服務就更跟不上去,產生惡性循環。
    (四)老舊小區普遍存在設施缺乏,無人維護和管理,沒有正規的物業企業承擔服務
    老舊住宅小區規模小,我市現有的388個住宅小區中212個住宅小區面積在2萬平方米以下,占小區總數的55%。這些小區面積大多數是2007年以前建成的,還有相當一部分是2002年以前由企事業單位職工集資建設的職工住宅。主要問題體現在,出租房多、二手房多,整體上“臟亂差”現象,物業服務企業不愿意接手。
    (五)物業服務宣傳滯后,業主共建小區意識淡薄
    小區是我家,共建靠大家。好的居住環境是靠居民自己愛護和共同維護才能建好。當前在業主中花錢買服務的意識普遍淡薄,觀念陳舊,很多居民仍然存在無償享受服務的傳統觀念中,惡意欠費,拖延不交的現象比較突出。
    三、加強和改進物業工作的意見和建議
    (一)提高認識,加強管理
    要切實高度重視物業管理工作。將其作為一項惠民政策和民生工程列入重要議事日程,把關系到每個市民切身利益的物業服務工作做好、做實。政府職能管理部門、辦事處、社區、物業公司要各自承擔職責。行業管理職能部門要制定相應的規劃、措施和辦法,辦事處、社區要充分發揮主體作用,要相互配合,加強溝通聯系,形成合力,真正做到物業有人管,管理有辦法,服務有質量。
     (二)健全機構,抓好落實
    建立健全物業管理機構,落實政府各項物業服務政策。一是配備管理人員,將專業人員選派到各級管理部門。二是市政府對已出臺《關于貫徹落實<烏海市進一步加強社區物業管理工作的指導意見>的通知》(烏海政辦字[2013]72號)、《關于印發<烏海市2012年度住宅小區物業服務補貼實施細則(暫行)>的通知》(烏海政辦發[2013]49號)等,各項物業相關政策落到實處。三是要規范規章制度,建立規范化管理的體系,切實把物業服務管理納入到市場化管理的軌道。四是要從源頭上加強管理,從小區規劃審批到驗收要嚴格把關,對小區的建設規模要進行確定,小區的驗收要有從事物業行政管理的部門參加。
    (三)加強小區管理,規范小區物業服務
    對于現已建成商品房住宅小區,政府主管部門要強化監督,嚴格執行規劃設計。分清責任,明確職責。該開發商承擔的部分由開發商承擔,特別是涉及到住宅小區的房屋建設和配套設施的質量問題。對尚未驗收的商品住宅小區應當嚴格驗收,杜絕新的遺留問題的產生。市區物業行政主管部門要在嚴格資質管理、規范物業服務企業和加強市場監管三個方面,對物業公司進行管理。
    (四)拓寬服務項目,提高服務質量,逐步采取市場化運作形式,推進物業企業的發展
    住宅小區物業費收費難的問題普通存在,雖然原因很多,但是主要原因之一應當與物業服務企業在服務領域不寬和服務質量不高有直接的關系。當前,物業公司服務普遍停留在小區的保潔、保安和基本綠化的基礎上,與業主的需求缺口較大。業主不滿意,自然不繳費。因此,物業公司要擴大服務領域,提升服務質量。例如包頭一個新建商品住宅小區,規模在40萬平方米,由南方一家一級資質物業企業管理。該企業將物業收費項目在小區顯著位置全部公開,無償服務項目18項,有償服務43項,涉及到業主生活的方方面面,業主只需電話預約即可解決,高質量的服務也帶來了物業費的高收繳率。
    (五)關注老舊小區,抓好老舊小區的物業服務工作
    老舊小區如何管理是當前比較突出的問題。對老舊小區要明確有關部門拿出切實可行的改造方案,分階段進行改造和綜合管理。對目前已整治改造達到要求的,要開展引進物業企業工作,解決住宅小區無人管理的問題。對于改造后仍不具備物業管理條件的住宅小區,交由街道辦事處和社區代管,也可以采取業主自治的管理模式。
    (六)政府要加強物業服務宣傳,提高全民物業管理消費意識
    宣傳上要多種形式,多方面宣傳,使社會各方面充分認識到物業服務是一種有償服務,服務需要購買。物業企業自身也要在宣傳中服務,在服務中宣傳。加大物業企業的市場化服務規模,起到帶動相關服務業的作用。物業企業做大做強做出品牌,離不開市場化的要求,只有推進物業服務的市場化進程,才能使物業企業健康發展。

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